配偶者居住権付き建物を売却した時、注意することは！？

2020年4月1日からの相続で認められことになった「配偶者居住権」。

夫婦の一方が亡くなった後も、住み慣れた家で生活を続けられるようにする権利である。

配偶者居住権を取得して住んでいたが、老人ホームなどの施設に移ることも考えられる。

配偶者居住権は所有者以外の第三者に売る（譲渡する）ことはできないが

・配偶者居住権は放棄できる

・配偶者居住権は合意解除できる

放棄や合意解除によって、配偶者居住権がなくなった建物は「完全所有権」となる。

完全所有権となった居住建物は、配偶者居住権設定時よりその価値が増加する。

簡単にいえば、売りやすくなって市場価値が増加するのである。

ここで気をつけたいことは、無償の放棄である。

その価値があがった価額分（利益）が贈与とみなされ課税対象になる。

一方、合意解除したときその対価（代金等）を配偶者が受けたらどうなるのか？

この場合、配偶者の儲け（譲渡所得）となり、所得税及び住民税が総合課税される。

施設などに移ってしまえば、配偶者居住権を手離すほか方法はないのだろうか。

先述したように、配偶者居住権は第三者に売ることはできない。

しかし、建物の所有者の承諾をもらえれば、賃貸として貸し出すことも可能である。

建物を第三者に賃貸して、その賃料を配偶者の収入にすることもできる。

所有者が、配偶者居住権付きの建物を売却したらどうなるのだろうか？

この場合、いちばん重要なポイントが「登記」されているかである。

・登記されている場合…配偶者は終身の居住権を主張できる。

・登記されていない場合…第三者に居住権を主張できない。

このように登記がされていないと、第三者に居住権を主張することができないため、買主などとトラブルになる可能性が大きくなる。

また、災害などで建物の全部が滅失した場合、配偶者居住権は消滅する。

・配偶者は建物の修繕などは可能である。

・所有者に承諾がもらえれば、増築ならび改築もできる。

最後に、建物の所有者が亡くなってしまったらどうなるのだろうか？

先に、所有者が亡くなればその所有者の相続人が配偶者居住権建物を相続する。

この場合、所有者が変わってしまっても配偶者の終身居住権は存続するのである。

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