投資家が見るべき“NOI利回り”

私たちが住むこの鹿児島の不動産市況はどうなるのでしょうか！？

“家賃は比較的堅調、金利上昇で利回り要求は高まるが物件価格は大きく崩れていない（今はまだ）”

こんな答えがAIから返ってきました。

鹿児島市はこれから、大量の戸建や築古ビルなどの売物件が市場に出てくると予想されています。

ある意味では、優良の中古物件を獲得できるチャンスです。

そんなたくさんの物件の中から、稼いでくれる物件を見抜いていかなくてはなりません。

NOIとは、家賃収入から経費など支出を差し引いた純収益のこと。

＜NET Operating Incomeの略＞

例をあげて試算してみましょう。

満室家賃　800万円

空室損失▲40万円（5％）/管理費▲50万円/修繕費▲60万円/固定資産税▲60万円

NOI＝590万円。

ここから、適正キャップレート（リスクプレミアム）を大まかに算出します。

①10年国債利回り：2％

②投資家の許容リスクプレミアム：4％～6％

採用キャップレート≒7％（仮定）

導き出されたこの物件価格＝8400万円　となりました。

単純に表面利回り物件価格と比べたら、なんと3000万円の差が出ました。

さきのAIから“キャッシュフロー重視の地方コア都市”と重ねて回答。

先日の新聞にも鹿児島の人口151万人。昭和のはじめと同じ人口だそうです。

人口減少と合わせて、今後は、金利上昇による収益還元価格の低下がこれからの価格形成に効いてきそうです。

家賃がたくさん入ってくるボリュームが大きな物件は、確かに魅力です。

しかし、経費も莫大です。築年数が経ってくると設備の修繕費も高額になります。

特に、年数が経過したエレベーターあり物件や建築面積が大きいビルは注意が必要です。

NOI利回りを使って、賢い購入判断をしたいです。