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2020年04月10日
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経営者や開業医に最適な投資ローンとは[賃貸経営]

賃貸アパートマンションなど収益物件の購入には金融機関からの資金調達(ファイナンス)が必要です。

現在は過去に例をみない史上最高の借手市場だといわれています。

なかでも優良企業や与信力の高い人には好条件での融資が行われています。

好条件の融資を実現できるのが収益物件ならではの特徴と言えます。

大きく分けて2つの形態がある[2パターンのローン]

銀行からの融資には大きく分けて2つのパターンがあります。

 

まず一つ目が、パッケージ型と言われるもの。

このパッケージ型ローンの代表が住宅ローンなどです。

・商品としてローンの形態が規格化されている。

・地域性による縛りがないので広範囲におよぶことが特徴である。

・融資の期間・金利・融資割合が商品化されています。

融資の判断基準が個人属性と物件(担保)評価を掛け合わせることで決定されます。

このパッケージ型ローンは、パターン化された間取りを持つアパート等の購入に向いていると言われます。

その顧客の属性もサラリーマン等、会社員などに適しているといえます。

 

そして2つ目が、オーダーメード型と言われるものです。

オーダーメード型の最大の特徴が地域密着。

“地域密着であるためには地域経済活動の活性化に最大限寄与しなければならない”

このように、至上命題を掲げて地元金融機関は営業しています。

その地元金融機関の優良顧客は地元で商売(事業)をしている人々。

すなわち会社経営者です。

オーナー社長や開業医師など、優秀な属性の持つ絶大な信用力に対して融資を行います。

柔軟な融資への取り組みができるし、融資金額も大きくなります。

 

オーダーメード型融資は、パッケージ型と比べとても優位性があると言えます。

エリア限定だけど圧倒的に数が多い“地方銀行・信金”

パッケージ型は広範囲におよぶが自由度が低い。

逆にオーダーメード型はエリアは限定されるが柔軟性に優れる。場合によっては最高な条件(フルローン融資)での融資が可能となる。

パッケージ型は大手都市銀行など一部の金融機関がメインになるが、フルローン型はその対象銀行が地域の地銀や信金などになるためその数も格段に多くなる。

圧倒的に数が多いということは選択肢が広がるということだ。

オーナー社長は地銀・信金を利用すべき[融資攻略]

設備投資が行える会社は大企業中心です。

地方の中小企業の経営は厳しく設備投資などへの融資は消極的だと言えます。

そんな中、地域密着の地元の金融機関は積極的に貸出先を探しています。

 

そのひとつ。

優良貸出先であるオーナー経営者の収益物件への融資は好条件で行われています。

フルオーダー型融資を積極利用して、その柔軟性を大いに活用したいものです。

会社の経営状況や資産背景、そして金利、期間、資金割合など。

自由な組み立ての借入れを可能にするのがアパートマンション投資です。

各金融機関の癖を知る[融資攻略]

金融機関での審査方法もそれぞれに特徴があります。

評価方法や評価機関の違い、またシミレーション計算に用いる指標の用い方。

各金融機関において、指標や数値が同じとは限りませんので注意が必要です。

 

例えば、耐用年数における損益分岐の逓減年数の用い方。

何年目を分岐点とするのか?

家賃下落率は何%で見ているのか?

その独自の評価方法で、100%か100%を超えていれば承認といった感じです。

ABCDといったランク付けされることもあります。

 

とくに否決(不承認)をもらった時など、審査が通らなかった理由を聞きましょう。

融資担当者によっては丁寧に説明してくれる方もいます。

データや損益表など評価書を提示してくれることもあります。

次の融資へ取り組むときに大いに役立つスキームが構築できます。

 

好条件で融資を引くための方法はひとつではありません。

恣意ては決まりがないということを念頭に入れてみてください。

 

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この記事を書いた人
森枝 真伸 モリエダ マサノブ
森枝 真伸
少子化で人口減少時代だからこそ賃貸経営はますます“質”が重要になると考えます。その質とは管理ではないでしょうか。それから、管理を計測することです。試行錯誤して得た失敗や反省など赤裸々な体験が力になると信じます。自身の経験や失敗から得た僅かながらの知識などお伝えできればと思います。真心通うあたたかい賃貸管理を心掛けています。お気軽にお声掛けください。何とぞよろしくお願い申し上げます。
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