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2019年06月05日
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不動産投資はデットクロスを意識するべきです。

アパート・マンション経営には、さまざまな税金が関係してきます。

大まかなもので、7つの税金。

不動産投資は、税金(納税)との闘いといわれる所以です。

減価償却費は帳簿上の赤字です。

不動産経営で収益を大きく左右する費用のひとつ。

減価償却費。

この減価償却費は、しっかりと認識し活用したい費用です。

RC造、木造など建物の構造や設備によって、その償却年数や方法が違ってきます。

減価償却費を十分に活用することで大きな節税効果が生まれます。

 

減価償却費の最大の特徴は、実際に金銭の支出は伴わないのに不動産所得をマイナスにできることです。

帳簿上で経費に計上でき、赤字を生み出すことが可能になります。

アパートローンの元金返済は経費にならない。

収益物件を購入あるいは建築する場合、ほとんどが金融機関からの借入によります。

そしてローンは長期に渡ることが通常となるはずです。

返済方法も元金均等返済、元利均等返済などが代表的な返済方法です。

■元金均等返済と元利均等返済とは→こちらからどうぞ

 

ご存知の通り、借入ローンの利息分は経費として計上できます。

一方、返済するローン借入の元金分は経費にすることはできません。

(二重経費に該当するため元金の経費算入は認めれられていません)

 

ポイント:ローン借入元金と減価償却費の関係こそ気を付けたい大事な課題です。

デットクロスで出口戦略のタイミングを計る。

先述したように、経費になる減価償却費と経費にならないローン元金返済。

時間の経過とともに減少していく減価償却費。

(つまり経費計上できる金額がだんだん小さくなっていく)

一方、借入ローン返済。

返済が進むたびに元金部分の返済額が大きくなり利息分が小さくなっていきます。

(つまり経費算入できる利息払い分が減っていきます)

 

この減価償却費の減少ラインと元金返済額の増加ラインが交差する地点。

この交差点のこと(クロスするところ)を“デットクロス”と言います。

 

経費にならない元金返済額が減価償却費を上回ると、本当の収入より申告する所得が多くなります。

つまり、税負担が大きく(重く)なっていきます。

 

不動産投資を継続するには、デットクロスを把握・予測することが重要になります。

今後、物件を所有し続けていくべきか?

もしくは売却したほうがいいのか?

売るならどのタイミングがいちばんいいのか?

 

デッドクロスを意識する。

不動産オーナーが、下すべき決断の大きなヒントを与えてくれます。

■大家の実践はこちらからどうぞ

この記事を書いた人
森枝 真伸 モリエダ マサノブ
森枝 真伸
少子化で人口減少時代だからこそ賃貸経営はますます“質”が重要になると考えます。その質とは管理ではないでしょうか。それから、管理を計測することです。試行錯誤して得た失敗や反省など赤裸々な体験が力になると信じます。自身の経験や失敗から得た僅かながらの知識などお伝えできればと思います。真心通うあたたかい賃貸管理を心掛けています。お気軽にお声掛けください。何とぞよろしくお願い申し上げます。
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