収益物件[一棟アパート・一棟マンション］価格の推移

金融機関の収益物件への融資に対し不正が明るみになった昨年。他にも大手不動産会社の手抜き工事問題や倒産など不動産業界は一歩後退したかのような雰囲気である。そんな状況下、金融機関の融資条件は今後ますます厳しくなりそうである。

ここでは２０１８年の九州沖縄の収益物件価格を見ていきたい。

はじめに一棟アパート。

物件価格は平均５，１０２万円。利回りは９．２２％。

つづいて一棟マンション。

物件価格は平均１６，２０４万円。利回りは８．４７％。

一棟アパートは４年連続で前年比を上回る結果（前年比＋１７７万円）。

一方、一棟マンションは３年連続で下落（前年比ー３９５万円）。

物件価格が上がれば表面利回りは低下し、物件価格が下がれば表面利回りは上昇する結果となる。

一棟アパートは表面利回りー０．０１ポイント低下し、一棟マンションは同＋０．０２ポイント上昇している。

昨今、収益物件への融資は日に日に厳しさを増しているように感じます。

３年前（２０１５年）は物件価格も１７，１３９万円だったものが、昨年の取引平均価格は約１０００万円近くも下落している。

一方、表面利回りはー０．２３％とわずかに低下している。

通常、物件価格が下落すれば表面利回りは上昇するものであるが、この数値から分かることは、ずばり家賃の下落を伴っている数値と判断される。

今後は、表面利回りは上昇していくものと予想されます。（物件価格は下落傾向）

表面利回りが高くなければ需要も乏しく且つ金融機関の融資も付きにくいと判断できる。

中古物件になれば、４～５年前の数値に近い９％（あるいは１０％）超えでなければ売却は難しくなっていくのではないでしょうか。

自己資金の持出しなし（あるいは僅少）のフルローン融資。もう夢のような話しになってしまうかもしれません。

“総額の１～２割の自己資金を入れてください”

“土地資金はご自分で準備してください”

案件を持ち込んでもこのような融資担当者の回答は増えるばかりです。

金融機関の担保評価が出ない物件は見向きもされなくなりました。

２０１９年、地域性や物件種目などの違いで収益物件の格差も広がりそうで目が離せません。

収益物件をやっと購入出来ても今度は賃料の下落問題と向かわなければならない。そうなれば出口戦略（売却）にも影響を及ぼすこと大である。

身近な市場の動向をよく観察して調査しなければなりません。

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