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2019年01月08日
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収益物件[一棟アパート・一棟マンション]価格の推移

金融機関の収益物件への融資に対し不正が明るみになった昨年。他にも大手不動産会社の手抜き工事問題や倒産など不動産業界は一歩後退したかのような雰囲気である。そんな状況下、金融機関の融資条件は今後ますます厳しくなりそうである。

価格上昇の一棟アパート・価格下落の一棟マンション

ここでは2018年の九州沖縄の収益物件価格を見ていきたい。

はじめに一棟アパート。

物件価格は平均5,102万円。利回りは9.22%。

 

つづいて一棟マンション。

物件価格は平均16,204万円。利回りは8.47%。

 

一棟アパートは4年連続で前年比を上回る結果(前年比+177万円)。

一方、一棟マンションは3年連続で下落(前年比ー395万円)。

 

物件価格が上がれば表面利回りは低下し、物件価格が下がれば表面利回りは上昇する結果となる。

一棟アパートは表面利回りー0.01ポイント低下し、一棟マンションは同+0.02ポイント上昇している。

融資の影響を受けやすい一棟マンションの今後

昨今、収益物件への融資は日に日に厳しさを増しているように感じます。

3年前(2015年)は物件価格も17,139万円だったものが、昨年の取引平均価格は約1000万円近くも下落している。

一方、表面利回りはー0.23%とわずかに低下している。

 

通常、物件価格が下落すれば表面利回りは上昇するものであるが、この数値から分かることは、ずばり家賃の下落を伴っている数値と判断される。

今後は、表面利回りは上昇していくものと予想されます。(物件価格は下落傾向)

 

表面利回りが高くなければ需要も乏しく且つ金融機関の融資も付きにくいと判断できる。

 

中古物件になれば、4~5年前の数値に近い9%(あるいは10%)超えでなければ売却は難しくなっていくのではないでしょうか。

フルローン融資は幻想となる

自己資金の持出しなし(あるいは僅少)のフルローン融資。もう夢のような話しになってしまうかもしれません。

 

“総額の1~2割の自己資金を入れてください”

“土地資金はご自分で準備してください”

案件を持ち込んでもこのような融資担当者の回答は増えるばかりです。

 

金融機関の担保評価が出ない物件は見向きもされなくなりました。

2019年、地域性や物件種目などの違いで収益物件の格差も広がりそうで目が離せません。

収益物件をやっと購入出来ても今度は賃料の下落問題と向かわなければならない。そうなれば出口戦略(売却)にも影響を及ぼすこと大である。

身近な市場の動向をよく観察して調査しなければなりません。

■その他大家の実践はこちらからどうぞ

投資用不動産市場動向レポート出典:楽街編集部
投資用不動産市場動向レポート出典:楽街編集部
この記事を書いた人
森枝 真伸 モリエダ マサノブ
森枝 真伸
少子化で人口減少時代だからこそ賃貸経営はますます“質”が重要になると考えます。その質とは管理ではないでしょうか。それから、管理を計測することです。試行錯誤して得た失敗や反省など赤裸々な体験が力になると信じます。自身の経験や失敗から得た僅かながらの知識などお伝えできればと思います。真心通うあたたかい賃貸管理を心掛けています。お気軽にお声掛けください。何とぞよろしくお願い申し上げます。
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