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2019年02月10日
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エレベーターはお金がかかる。メンテナンスや更新工事が必須です。

通常、5階以上の建物になるとエレベーターが設置されます。

このエレベーター。建築設備に該当するため建築基準法が規定されています。

特に気を付けたい。エレベーター付き中古物件。

エレベーターは人気のある設備です。とくに、高齢者や小さいお子様がいる家庭、障がい者にとっては必須の設備であると言えます。

また、商業ビルや雑居ビルなどはエレベーターのあるなしで、テナント獲得に影響を与えます。

鹿児島市天文館エリアのテナントビルも、エレベーター付き物件が好んで売買されているようです。

しかし、購入するときは要注意です。

表面利回りだけで判断すると、そこには見えない大きな修繕費用が隠れている場合があるかもしれません。

その隠れた(あるいは隠された)大きな修繕費用の筆頭が、エレベーターです。

25年~30年毎に更新工事(リニューアル)が必要です。

建築基準法の第8条にはつぎのように規定されています。

“建築物の所有者、管理者または占有者は、その建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態に維持するように努めなければならない”

このため、エレベーターは毎月あるいは2~3ヶ月に1回程度でメンテナンスが必要になってきます。

毎回のメンテナンス費用も2~5万円程度(POG点検方式)、フルメンテ点検方式になればPOG点検の数倍にもなります。

※分譲マンションや大規模物件を除く

これだけでも、毎月の支出はばかになりません。

さらに、エレベーターの耐用年数は17年と定められています。

よって設備の状態にもよりますが約15年~20年目にやってくる改修工事(制御基板やワイヤーの交換など)。費用も数十万~100万程度。

そして、最大の費用がかかる更新工事(エレベーターリニューアル工事)が必要になってきます。

場合によっては、メーカー保守部品の廃盤や供給停止により莫大な費用になり得ます。

エレベーターの容量にもよりますが、約1000万円位の工事費用となります。

崩れ落ちる事業計画。利回りは一気に急降下です。

大きな費用支出を伴うエレベーター設備。

いい利回りで収益物件を購入できて安心していたら、一年後にはエレベーターの更新工事が必要だった。

高額な工事費用。さらに追加で借入れを起こさなければならないかもしれません。

おまけに、当初の事業計画は完全に破たんしたといっても言い過ぎではありません。

このように、収益に大きなインパクトを与えてしまうエレベーター設備。

中古の収益物件を購入する際は、細心の注意が必要になると思います。

あえてエレベーターなし物件を選択するというオーナーさんもいらっしゃいます。

■ご相談はこちらからどうぞ

この記事を書いた人
森枝 真伸 モリエダ マサノブ
森枝 真伸
少子化で人口減少時代だからこそ賃貸経営はますます“質”が重要になると考えます。その質とは管理ではないでしょうか。それから、管理を計測することです。試行錯誤して得た失敗や反省など赤裸々な体験が力になると信じます。自身の経験や失敗から得た僅かながらの知識などお伝えできればと思います。真心通うあたたかい賃貸管理を心掛けています。お気軽にお声掛けください。何とぞよろしくお願い申し上げます。
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