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2019年10月31日
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賃貸借契約の更新について教えてください。

一般的な賃貸借契約の期間は、2年間が多いようです。

では、この2年間が経過したら賃貸借契約はどのようになるのでしょうか?

契約が法定更新されると“期間の定めのない”契約となる。

部屋を借りた時、いちばん最初に結ぶ賃貸借契約を思い出してください。

 

この契約(従前の契約という)の時に、更新について何も取り決めがなかった場合。

この場合は、賃貸借契約は従前の契約と同じ条件で更新したものとみなされます。

このことを、法定更新されたといいます。

 

つまり、同じ家賃を支払えば引き続き住み続けられると言うことです。

ただし、違う点が一点あります。

それは、1年間や2年間といった縛りがなくなり“期間の定めのない”契約となることです。

 

また、合意更新というものもあります。

その名の通り、貸主と借主で契約期間満了までに協議し、条件等について合意すればいいだけです。

この合意更新については、法律上、特別に制限はされません。

ぜひ、覚えておいてください。

更新料は支払わなければならないのですか?

では、従前の契約時に更新について取り決めをしていた場合はどうなるのでしょうか?

更新について、特約などで約束をしてお互いに合意した場合です。

この場合は、その約束した更新の内容に従う必要があります。

例えば、更新後の期間は1年間とする。

または、借主は貸主へ更新料を支払う。など。

 

ここで、更新料について補足して説明します。

地域によっては、この更新料の慣習が根強く残るところもあるようです。

出来ることなら支払いたくないものですが、約束したなら仕方ありません。

 

最高裁判例に次のようにあります。

「~更新料の額が、賃料の額、賃貸借契約が更新される機関等に照らし、高額に過ぎるなどの特段の事情がなければ、更新料特約は有効であって、更新の際には、賃借人は更新料を支払う義務がある」

 

つまり、高額に高すぎるなど特段の事情がない限り更新料特約は有効だとの見方です。

ただし、更新料に関しては必ず“特約”が必要であるということです。

借地借家法で守られている賃借人(借主)

更新や更新料について説明してきました。

部屋を借りてしまうといろんなルールに従わなければなりません。

一見、借主の方が不利な気さえします。

 

でも、安心してください。

借地借家法という法律は、借主に不利な特約は認めていませんので。

また、更新したくなければ、更新拒絶や契約の解約といった方法もあります。

 

この、更新拒絶や解約。

借主からは、なんの理由も必要ないんです。

貸主からみれば、とてもうらやましい法律かもしれません。

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