変わる賃貸借契約における“連帯保証人と保証契約”

１２０年ぶりに大規模な民法改正が行われました。

債権法も見直され、賃貸借契約においても実務に大きな影響を及ぼします。

保証契約は、書面（電磁記録）で行わなければなりません。

連帯保証人は、保証契約書に署名・押印していれば、賃借人の不履行に対して責任を負わなければなりません。

今回、新しくなった保証契約に追加された項目は“連帯保証人の極度額設定”。

この極度額を明記して合意のもと、契約を交わさなければなりません。

極度額とは、保証責任の上限額のことです。（責任限度額）

例えば、家賃１０万円の部屋を契約して借りました。

やがて賃料の未払いが始まり、２年間も滞納状態になってしまった。

保証契約には、「極度額２４０万円・賃料の２４ヶ月」で記名押印している。

連帯保証人は、２４０万円を家主に支払わなければなりません。

※実際、極度額は家賃の１年～２年分で設定されることが多いです

今までは、ぼんやりしていた連帯保証人の責任。

極度額が明記された保証契約。その高額な金額に驚きます。

連帯保証人は、サインするのをためらいます。

この連帯保証人が死亡するとどうなるのか？

仮に、家賃等の滞納がなければ“元本ゼロ”で確定です。

この時点で、実質的に保証契約は終了してしまいます。

こうなると、連帯保証人の人的担保として役目は使えなくなってしまいます。

高額な極度額を前に尻込みする連帯保証人。

一方、人的担保としての役割を果たさない保証契約を危惧する家主さん。

今までは、保証人がいたので安心して高額な不動産を貸すことができた。

けどこれからは、保証人があてにならない。

予想されるのは、大家さんの厳格な入居審査。

高齢者や母子家庭など、住宅困窮弱者が増えるのではないでしょうか。

家賃保証の利用、セーフティーネットの活用など、事業者としての努力が必要です。

始まったばかりの新民法のもとでの社会。

賃貸市場の動向を注視しなければなりません。

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