イールドギャップは実質利回りで判定する。

収益物件の投資指標として、イールドギャップがある。

利回りと借入金利との差が大きいほど、その収益はいいと判断される。

収益物件を買う時は、表面利回りがとかく目立ってしまう。

例えば、（物件価格：¥9,000万円／表面利回り：7.2％）の物件があれば思わず買ってしまいそうになる。

借入金利を、2.5％とすればそのイールドギャップ差は、4.7％となる。

これなら、将来にわたってずっと収益を生み続けてくれそうなので安心する。

だが、実際には多くの運営経費がかかっている場合もある。

管理費、エレベーター保守料、通信費、清掃費、その他メンテナンス費用など。

それらの経費を引いたら、、（実質利回りは：3.5％）だったなんてことも。

こうなれば、イールドギャップはわずか（1％）。

そして、ここに大きなトリックが隠されている。

そう、これら利回り計算のべースとなる【満室想定家賃収入】である。

入居が厳しい立地の物件であれば、イールドギャップは（常にマイナス）となる。

こうなれば、何のために高額の収益物件投資をしたのか分からなくなる。

物件を持ち続ければ持ち続けるほど、収支は赤字となってしまう。

自らの投資指標を持って判断することは、とても大事なことである。

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