収益物件を買うときに最低限確認するべきこととは！？[アパマン経営]

賃貸マンションやアパートなど収益物件を購入するとき、不動産会社からシミュレーション等の事業計画書を提示されます。

ひょっとするとその提示されたシミュレーション。何かが隠されているかもしれません…。

不動産会社から提示された事業計画書。参考にしつつもぜひ自分でもチェックしたい。

以下、最低限は自身で確認したいシミュレーション項目を挙げてみます。

①その事業計画書には本体価格だけでなく初期費用が記載されているか

・登記費用、保証料、仲介手数料、登録免許税、取得税、印紙税、火災保険料など

➁固定資産税や都市計画税が含まれているか

・記載されていなければ自分で計算すること

③設定されている家賃は適正であるか

・周辺エリアの同物件条件の家賃相場をポータルサイトや不動産会社などヒアリング

④周辺の空室率を把握する

・ポータルサイトや不動産会社へ聞き込み調査。人気の間取りや広さも忘れずに。

⑤入居状況は適正であるか

・提示されたレントロールをうのみにせず物件を訪問したり管理会社へ問合わせる

⑥管理費や原状回復費（賃貸人負担分）が考慮されているか

・管理費や清掃費などオーナー負担費用がきちんと記載されているか確認

⑦家賃下落率が考慮されているか

・一般的に年／１％程度の下落率

⑧大規模修繕費が考慮されているか

・一般的に１５～２０年程度に１回の割合で防水工事や塗装工事が必要

⑨入居促進費（広告料等）はどの程度必要なのか

・地域性にもよるが広告料負担は増加傾向にあるので抑えておきたい

⑩融資の借入期間は適正であるか

・法定耐用年数にきちんと見合っているか無理に借入期間を延長していないかなど

⑪設備の保守点検はきちんと行われているか

・エレベーターや貯水槽などの点検費や保守点検状況を把握してあるか

“こんなことなら買わなければよかった”

後悔の言葉を耳にすることもあります。残念でなりません。

意気揚々と不動産オーナーとして出発したけど成績が全然良くない。もう手放したい。

売却できればまだいいです。しかし買手も付かないような物件だったら最悪です…なんてこともあるかもしれません。

莫大な資金を投資（借金）して購入する収益物件。

手間ひまを惜しまずしっかりとシミュレーションしたいものです。

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