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2019年08月19日
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空室にかけられるリフォーム予算はいくらが正しいの?

空室対策にはいろんな方法が存在します。

そのなかのひとつ、リフォーム工事。

大家さん、リフォーム予算はきちんと計測していますか。

意外と効果が出ない自己満足の工事はやめましょう

築年数が経過してきてなかなか空室が埋まらなくなると、不安が募りリフォーム工事

でもしてみようかと思います。

 

この場合の工事は、入退去のたびに繰返し行われる復旧工事とは異なることをオーナーは認識しないといけません。

お金をかければどんな部屋も見違えるようにきれいになります。

 

念頭に置きたいのは、賃貸経営の経営者であり社長であるということです。

・そのリフォーム工事をして家賃がアップできるのか?

・仮にアップできたとしてどれくらいが妥当なのか?

・工事の時期や期間は適切なのか?

・費用対効果の計測はきちんと出来ているのか?

空室対策におけるリフォーム工事は、お部屋のバリューアップ工事になることです。

 

デザイナーに頼んでお洒落で豪勢な仕様にしたからと、その工事費用を家賃に転嫁させることは容易ではないです。

差別化したい気持ちは、どの大家さんも同じです。

 

最近、言われるようになりました。

「ステキより、やすい。」

オーナーの思いの丈を込めたデザイナーチックで格好いいお部屋。

一方、普通に暮らせればいいので安い家賃のお部屋。

 

圧倒的に多いのは後者の入居者たちです。

大家はマラソンランナー。コスト意識をもって利回りを考える。

賃貸経営は長期戦です。

なので、大家さんはよくマラソンランナーに例えられます。

リフォーム工事もそのかかった費用によって、長期的に見ると収益(利回り)に大きな差が出てきます。

コツコツと経費をやり繰りして、最終的利益(成功)のゴールを目指すことです。

 

工事を始めるまえに、次の計算式を使って費用対効果を計測してみましょう。

■リフォーム工事費用=(リフォーム後家賃ー現状家賃)÷物件取得時利回り

■リフォーム利回り=(家賃増加分×12ヶ月)÷工事費×100

 

上の計算式から、やろうとするリフォーム工事を計測してみてください。

 

まずはじめに、リフォーム工事をすることで見込める家賃を導き出しましょう。

次に、その家賃増加分を利回り計算してください。

利回りが、物件購入時(または新築時)より高ければ工事をするメリットがあります。

・リフォーム利回り≧物件取得時利回り

 

リフォーム工事を検討されている大家さん、ぜひ試算されてみてください。

 

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