4000万で買ったマンションを3500万で売ったのに、売却益！？。

高く買ったマンションを安く売った。

なのに売却益が出ている！？

これは、譲渡所得となり課税の対象になります。

マンションなど不動産を売却した場合、譲渡所得の計算式は以下になります。

・売った金額ー（取得費＋譲渡費用）ー特別控除額＝譲渡所得※課税の対象金額

すなわち、取得費と譲渡費用が多ければ課税される譲渡所得は少なくなります。

[取得費]

・土地や建物代金

・購入時の仲介手数料

・登記費用や登録免許税

・印紙代

・不動産取得税

・増改築やリフォーム費用（購入後に行ったもの）

[譲渡費用]

・売却時の仲介手数料

・登記費用

・測量費

・立ち退き料

・建物解体費

・修繕費（譲渡のために必要なもの）

このようなものが、取得費や譲渡費用になります。

申告の際には、金額が分かる請求書や領収書などが必要になります。

日頃からしっかり保管しておきましょう。

高く買ったものを安く売ったのに、売却益が出るとはどういうことでしょうか。

実は、取得費のなかに含まれる“建物の減価償却費”なるものの仕業です。

減価償却費の計算式は以下になります。

・建物の取得金額×0.9×償却率×経過年数＝償却費相当額

それでは、実際に計算してみます。

■マンション4000万（土地2000万／建物2000万／築20年）

・4000万×0.9×0.015×20年＝540万円

したがって、取得費は

・4000万ー540万＝3460万円となり

他に経費がないと仮定すれば

・3500万ー3460万＝40万円←利益（売却益）

が発生してしまいました。

そもそもマンションを売って利益が出なければ、申告すら必要ありません。

ただ、利益が出るか出ないかの判断（損益分岐点）は、購入代金と売却代金の差額が単純に一致するものではないことが分かりました。

建物の減価償却費。

その計算は厄介ですが、しっかりと抑えておきたい投資指標です。

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