満室の時にこそ行うべき“空室対策”のすすめ[大家の実践]

満室になったとたん安心してしまい空室対策を忘れてしまいます。

仕方のないことかもしれませんが、ここはもうひと踏ん張りしたいです。

すぐに提案できる空室対策は、大きく３つあります。

①何もせずに家賃だけを下げる

➁○○万円投資して家賃の現状維持

③○○○万円投資して家賃のアップを目指す

まずひとつめ、リフォームなどをいっさい行わずに家賃を下げる空室対策。

簡単でだれでも出来る手っ取り早い方法です。

次に、あまり費用をかけずに必要最低限のリフォームをして家賃の減少を防ぐ方法。

汚れた壁紙を張替えたりする退去工事などがこれに当たります。

３つ目が、高額な費用を投資してお部屋のバリューアップを計る方法です。

設備の入れ替えや間取りの変更などリノベーションと言われるものです。

お部屋の価値を上げてそれなりの賃料アップを目指すため、しっかりとした事業計画が必要になります。

※リフォーム費用はいくらが適正金額でしょうか→記事はこちらからどうぞ

簡単ですぐに実行できる家賃の値下げ。

ただし、無闇に家賃を下げてしまうと収支に思わぬ影響が及ぶ結果になります。

少し詳しく見てみます。

・現状家賃収入＝月／72万円（12戸×60,000円）

・借入金返済＝月／417,600円（返済比率58％）

・固定資産税その他経費＝月／86,400円（月額賃料12%）

・粗利＝月／216,000円

仮に、このアパートの家賃を５年毎に10%下げ続けた場合。

・5年目→月額／72,000円減少

・10年目→月額／136,800円減少

・15年目→月額／195,120円減少

単純に計算して、当初の月額粗利益が15年目以降でほぼマイナスに転じます。

こうなれば、賃貸経営は立ち行かなくなってしまいます。

何もしなくてずっと稼ぎ続けることなど不可能です。

日頃から物件に愛着をもって、常に資産価値の向上を目指し続けなければなりません。

“何もしない”がいちばん怖いアパートマンション経営です。

■大家の実践・満室作戦はこちらからご覧ください

■自社管理・専任物件専門の鹿児島市ベストホームＨＰもご覧ください