不動産投資の指標は人それぞれ。自分の投資指標を信じてみる。

不動産投資をする時、投資判断をするために色々な指標があります。

シミレーションをして、“さあ行くか”“やっぱりいかない”など判断を下します。

決断をする時、あなたはどの部分を最重要視しますか？

仕入れた不動産をどのタイミング売却するか。
自分なりの売却指標を持つことはとても大事です。

であるならば、“売り時”から逆算して計画してみるのもいい方法です。

ちょうど、賃収ビル購入の相談があったのでこれを例に試算してみます。

・RC造／1K×20戸・駐車場５台／2000年築／土地243.23㎡／床面積443.42㎡

・現況賃収：809000円／月

・価格：1億2000万円／表面利回り8％

物件評価も見栄えがして、利回りも良いので買いたい気持ちにかられます。

もう少し、細かく見てみます。

すると、当時、流行した狭い間取りの1Ｋで㎡当たり賃料単価は相場と比較して高めです。

それと、近隣状況を調べてみると近く大きな施設が移転することが判明。

予想されるのは、入居率の低下と連動される今後の家賃の下落です。

仮に、この物件を10年後に売却するとします。

・賃料下落率10％（今後10年間）

・表面利回り7.2％

厳しい結果となりました。

これではキャッシュフローが回らなくなります。

でも、この物件をとても気に入っています。

買付金額は9,700万円。（2300万円のダウン！おもいきりました、、、）

その根拠は以下です。

・10年後に9％であれば買手が見つかるであろう（地域と相場を鑑みて）

・下落した賃料で計算した売却予想価格＝9,700万円（利回り9％）

・であるならば現在は10％の利回りが欲しい＝9,700万円

・購入価格＝売却したい価格（一致した）

次は、借入計画です。

・20年／1.5％

・購入時返済比率57％（何とか回りそう）

・下落賃料での返済比率65％（きつい）

・自己資金1000万投入→返済比率57％（いけそう）

ご自分のものさしを持って計算した指標を見て、お客様はご決断されました。

実際に、購入できるかは金融機関の審査に委ねるしかありません。

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