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2020年03月01日
ブログ

不動産投資の指標は人それぞれ。自分の投資指標を信じてみる。

不動産投資をする時、投資判断をするために色々な指標があります。

シミレーションをして、“さあ行くか”“やっぱりいかない”など判断を下します。

決断をする時、あなたはどの部分を最重要視しますか?

“不動産をいつ手放すのか”大きな投資指標の材料です。

仕入れた不動産をどのタイミング売却するか。
自分なりの売却指標を持つことはとても大事です。

であるならば、“売り時”から逆算して計画してみるのもいい方法です。

ちょうど、賃収ビル購入の相談があったのでこれを例に試算してみます。

 

・RC造/1K×20戸・駐車場5台/2000年築/土地243.23㎡/床面積443.42㎡

・現況賃収:809000円/月

・価格:1億2000万円/表面利回り8%

物件評価も見栄えがして、利回りも良いので買いたい気持ちにかられます。

 

もう少し、細かく見てみます。

すると、当時、流行した狭い間取りの1Kで㎡当たり賃料単価は相場と比較して高めです。

それと、近隣状況を調べてみると近く大きな施設が移転することが判明。

予想されるのは、入居率の低下と連動される今後の家賃の下落です。

仮に、この物件を10年後に売却するとします。

 

・賃料下落率10%(今後10年間)

・表面利回り7.2%

厳しい結果となりました。

10年後にいくらなら売れるのか?安全な購入価格はいくらなのか?

これではキャッシュフローが回らなくなります。

でも、この物件をとても気に入っています。

買付金額は9,700万円。(2300万円のダウン!おもいきりました、、、)

 

その根拠は以下です。

・10年後に9%であれば買手が見つかるであろう(地域と相場を鑑みて)

・下落した賃料で計算した売却予想価格=9,700万円(利回り9%)

・であるならば現在は10%の利回りが欲しい=9,700万円

・購入価格=売却したい価格(一致した)

次は、借入計画です。

・20年/1.5%

・購入時返済比率57%(何とか回りそう)

・下落賃料での返済比率65%(きつい)

・自己資金1000万投入→返済比率57%(いけそう)

 

ご自分のものさしを持って計算された指標を見て、お客様はご決断されました。

実際に、購入できるかは別問題として(^-^)

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