多額の借金をして買ったビル。数年後に容積オーバーの既存不適格物件に⁉

億を超える借入をして購入したビル。当時は、なんの問題もなかった。

数年後、突然の電話で驚く。

「○○さんの建物は容積オーバーになるから是正が必要」

いったい何の話をしてるんだ⁉憤りながらも、不安になっていく。

連絡をもらいすぐに、当時の契約書類や建築図書一式を引っ張り出して確認する。

購入当時は、容積率オーバーなどなく問題は見当たらない。当然のことだ。

気になっていたのは購入したビルの隣の駐車場。

この駐車場、同族会社（法人）所有であり、前オーナーも役員として登記されていた。

ここに、落とし穴があった。

予測するべき将来の懸念材料がここにあったのだ。

購入から数年後、相続が発生して親族間で揉めたらしい。

結果として、親族の中のひとりがその土地を相続、そして売却。

建築確認申請書は、ビルが建つ土地と隣地を一団の土地として許可をもらっている。

関係した仲介業者に連絡を取ってみる。

しかし、“当時の担当がいないから詳細は答えられない”

“契約時には何ら問題ないのだから不可抗力”

などの回答しか返ってこなかった。

まさかが起きてしまった瞬間でした。

知人の一級建築士にアドバイスを仰ぐ。

建築基準法も改正され、容積算定方法なども変わっていることが分かる。

緩和される項目もあるとのこと。

実際に、建物内をに測量してもらいました。

確かに、基準の容積率を超えた建築物になっている。

すぐに想定される問題点を挙げてみる。

・所有し続けるなら問題はない

（余程のことがない限り是正勧告はされない）

・売却しづらくなる

（既存不適格物件への融資が厳しい）

では、改善策はどうすればいいのだろうか。

・是正対策として

①敷地面積を増やす（隣接地の買い増しなど）

②容積対象面積部分を共用部分に改築（緩和面積を増やす）

③1階店舗部分を駐車場にする（車庫緩和する）

上記を数値化したことにより、不安は一気に解消されました。

ただ、実現するにはそれなりの時間と資金が必要です。

できれば避けて通りたい。

土地を分筆したことによって起こった問題は、稀にあることです。

ご自分の物件、一度、チェックされてみてはいかがですか。

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