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2021年01月31日
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多額の借金をして買ったビル。数年後に容積オーバーの既存不適格物件に⁉

億を超える借入をして購入したビル。当時は、なんの問題もなかった。

数年後、突然の電話で驚く。

「○○さんの建物は容積オーバーになるから是正が必要」

いったい何の話をしてるんだ⁉憤りながらも、不安になっていく。

多額の借金で購入した賃収ビル、相続トラブルに巻き込まれる。

連絡をもらいすぐに、当時の契約書類や建築図書一式を引っ張り出して確認する。

購入当時は、容積率オーバーなどなく問題は見当たらない。当然のことだ。

 

気になっていたのは購入したビルの隣の駐車場。

この駐車場、同族会社(法人)所有であり、前オーナーも役員として登記されていた。

ここに、落とし穴があった。

予測するべき将来の懸念材料がここにあったのだ。

 

購入から数年後、相続が発生して親族間で揉めたらしい。

結果として、親族の中のひとりがその土地を相続、そして売却。

建築確認申請書は、ビルが建つ土地と隣地を一団の土地として許可をもらっている。

 

関係した仲介業者に連絡を取ってみる。

しかし、“当時の担当がいないから詳細は答えられない”

“契約時には何ら問題ないのだから不可抗力”

などの回答しか返ってこなかった。

まさかが起きてしまった瞬間でした。

“改善策はある”是正の対処方法を検討してみる

知人の一級建築士にアドバイスを仰ぐ。

建築基準法も改正され、容積算定方法なども変わっていることが分かる。

緩和される項目もあるとのこと。

 

実際に、建物内をに測量してもらいました。

確かに、基準の容積率を超えた建築物になっている。

 

すぐに想定される問題点を挙げてみる。

・所有し続けるなら問題はない

(余程のことがない限り是正勧告はされない)

・売却しづらくなる

(既存不適格物件への融資が厳しい)

 

では、改善策はどうすればいいのだろうか。

・是正対策として

①敷地面積を増やす(隣接地の買い増しなど)

②容積対象面積部分を共用部分に改築(緩和面積を増やす)

③1階店舗部分を駐車場にする(車庫緩和する)

 

上記を数値化したことにより、不安は一気に解消されました。

ただ、実現するにはそれなりの時間と資金が必要です。

できれば避けて通りたい。

土地を分筆したことによって起こった問題は、稀にあることです。

ご自分の物件、一度、チェックされてみてはいかがですか。

 

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この記事を書いた人
森枝 真伸 モリエダ マサノブ
森枝 真伸
少子化で人口減少時代だからこそ賃貸経営はますます“質”が重要になると考えます。その質とは管理ではないでしょうか。それから、管理を計測することです。試行錯誤して得た失敗や反省など赤裸々な体験が力になると信じます。自身の経験や失敗から得た僅かながらの知識などお伝えできればと思います。真心通うあたたかい賃貸管理を心掛けています。お気軽にお声掛けください。何とぞよろしくお願い申し上げます。
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