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2021年03月26日
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自宅を売る前に“家族信託”を検討して見ませんか?

年老いていく親の姿を目の当たりにして思う“実家問題”。

親が認知症にでもなれば、色んな障害が出てきて面倒になるかもしれない。

元気なうちに、何かいい方法はないのでしょうか?

親が認知症になったとき“メリットとデメリット”

まず、親が認知証になった後、親の自宅を売却したいが、何か問題になるだろうか。

 

親が認知症になった場合、真っ先に危惧されることは何でしょうか。

それは、判断能力がままならないこと。

自宅を売却するとなれば「売主に意思能力があるのか!?」。

これに尽きます。

 

意思能力がなけば“後見人制度”の利用を考えることになります。

・後見人制度とは家庭裁判所が後見人を選任した後、売却手続きができる制度のこと

 

では、後見人制度のメリットとデメリットを見てみましょう。

〈メリット〉

・認知症の親がした行為を取消せる取消権がある ※できないケースもある

・自宅が売却できれば親の療養費や施設代、生活費等が賄える

・親の財産を守ることができる ※同居親族等が勝手に使用できない

〈デメリット〉

・自宅の売却許可が下りるとは限らない

・裁判所への申立てから許可まで数ヶ月かかる

・後見人が選任されれば親が亡くなるまで一生続く

・後見人への報酬等経費が親が亡くなるまで一生続く

・生前親の希望があっても親の財産は勝手に使うことができない

・裁判所により売却査定金額が変動する可能性がある

 

後見人制度を利用すれば、問題なく売却も出来そうです。

しかし、様々な制約があることから自由度がかなり抑えられてしまいます。

そこで、親が元気なうちに出来る対策として「家族信託」を検討してみます。

家族信託の“メリットとデメリット”

親の意思能力がまだしっかりしているうちの売却対策“家族信託”とは以下主旨。

~親(委託者兼受益者)が認知症になる前に子ども(受託者)に自宅を任せる等の契約を交わし、その後、親が認知症になっても契約の範囲内であれば、親の自宅を子供が自由に売却、換金しそれを親の為に使うことが出来る仕組み~

 

では、その家族信託のメリットとデメリットを見てみましょう。

〈メリット〉

・売却、家族信託、売らないの選択が出来るため選択の幅が広がる

・親が認知症になってからも後見人を立てずに子が自宅を売却可能

・親の為に換金したお金を親の為に使える、裁判所や後見人の指示は不要

・相続対策ができる、家族同士で事前に財産の話し合いの機会になる

・居住用3000万円控除適用の自宅の場合、親が認知症になり子が売却しても適用

・認知症になっても自由に売却可能、親の死亡を待たずに処分できることも

〈デメリット〉

・費用がかかる(一定の金額が決まっていない)

・時間がかかる(その間に親が認知症になるケースも)

・判例が少ない(将来争いごとになるケースも)

・専門家が少ない(家族信託を熟知している弁護士、司法書士が少ない)

・積極的な金融機関が少ない

 

メリットを後見人制度と比較してみると、かなり自由度が高まる感があります。

しかし、遺留分などを把握しなければ将来にトラブルとなり得る可能性も否めません。

今後、家族信託を考えるためのポイント

大切な家族の思い出が詰まる自宅(実家)の売却。

親をはじめとして家族全員の考えが、すぐに一致するわけではありません。

 

・売却する希望があるのであれば意思能力が無くなる前にその準備をする

・居住用の3000万円控除を利用した手取り増加のメリットを享受する

・生活困窮による療養施設費用や生活費捻出のための売却準備

・売却に向けた時の認知症のリスクを確認する

・認知症の兆候が見られるのであれば早急な対策が必要

・後見人制度と家族信託の検討など

 

ご家族の事情は一様ではありません。

事前に話し合いをし、将来、自宅売却も含め方向性を決めておくことが大切です。

その中のひとつとして、家族信託も検討してみてはいかがでしょうか。

 

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この記事を書いた人
森枝 真伸 モリエダ マサノブ
森枝 真伸
少子化で人口減少時代だからこそ賃貸経営はますます“質”が重要になると考えます。その質とは管理ではないでしょうか。それから、管理を計測することです。試行錯誤して得た失敗や反省など赤裸々な体験が力になると信じます。自身の経験や失敗から得た僅かながらの知識などお伝えできればと思います。真心通うあたたかい賃貸管理を心掛けています。お気軽にお声掛けください。何とぞよろしくお願い申し上げます。
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