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2019年11月12日
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転勤になりそうだ…自宅を売るべきか貸すべきか悩んでいます

ご主人が転勤になる。それも支店の統廃合に伴う本店勤務で県外になる。

100%ではないけれどもう帰ってこれないかもしれない。

気がかりなのは3年前に購入した自宅マンション。

自宅マンションを売るべきか貸すべきか…。

売却or賃貸のメリット・デメリットを考えてみる

住宅ローンがあるため赴任先の家賃などの住居費との2重払いは避けたいところです。

家計からの持出しは大きな負担になります。

そこで自宅を“売るか”“貸すか”の判断を迫られる状況になります。

判断するにあたって売却と賃貸のメリット・デメリットを見ていきます。

売却のメリット・デメリット

まずメリットとしていちばんに考えられるのが、手元資金が確保できることです。3年前に購入したのであれば住宅ローン自体もあまり減ってはいませんが、築3年のマンションであれば資産価値も高いと見込まれます。

よって新築時の価格とはいかないまでもそれに近い価格で売却が見込まれると思います。場所によっては購入時より高く売れるケースも考えられます。

売却代金で住宅ローンの残金を返済すれば手元には購入時に支払った頭金分のお金が残ります。貯金していた頭金が帰って来たとイメージすれば分かりやすいと思います。

なお売却で利益が出た場合、その売却益が3000万円以内なら非課税になります。この点もしっかり覚えておいてください。

 

次にデメリットは何か。

売却しても住宅ローンが返済できないケースです。フルローンに近いかたちで住宅ローンを組まれていたり、自宅を担保に入れて他の金融機関からも借金をしている場合は売却による資金確保は厳しいです。

それでも手出し資金を使ってでも売却するのか、もしくは早い段階から賃貸への準備をするなどしてしっかり検討したいです。

また当然ながら転勤先から戻って来ても再び住むことができなくなること、愛着があるマイホームを手放すことのストレスなどがデメリットと言えます。

賃貸のメリット・デメリット

メリットとしていちばんにあげられるのが、売却と違って転勤先から戻ってきても再び住むことができること。帰って来れるマイホームがあるという安心感は大きいです。

そして賃貸することによって毎月入ってくる家賃収入。住宅ローンの返済原資にもなり、場合によっては管理費や固定資産税などの経費を支払って手元にお金が残るケースもあります。

このように賃貸により資産形成ができていることです。

 

次にデメリットについて見てみます。

家賃収入も借りてくれる人があってこそ。そうです賃貸のいちばんのデメリットは空室によるリスクです。

そしてうまく借り手が現れて賃貸できた次に考えなければならないのが、契約期間です。いざ転勤先から戻ってきても賃借人が住んでいれば、簡単に出ていってもらうことはできません。

なので契約期間を限定する定期借家契約を検討する必要があります。定期借家の場合一般の賃貸契約と違って借手がなかなか見つからないことも。場合によっては家賃を相場より下げることもあり得ます。

また管理費や固定資産税などをずっと払い続けなければならないこともデメリットと言えるでしょうか。

急がば回れ。避けたい売り急ぎ、貸し急ぎ。

売却がいいのか?それとも賃貸がいいのか?

どっちがいいのかを考える前にしてもらいたいことは、“どっちが経済的に可能なのか”です。

あなたにとって“どちら”が経済的に可能かを十分に考えて整理することがとても大事なことです。

繰り返します。“どっち”ではなく“どちら”です。

くれぐれも売り急いだり、貸し急いだりしないことがないように願います。

急げば人間妥協することにとても柔軟になり、結果として相場より安く売ったり(貸したり)して大きく損をします。

ご家族でまたは専門家を交えるなどして良く相談されてください。

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この記事を書いた人
森枝 真伸 モリエダ マサノブ
森枝 真伸
少子化で人口減少時代だからこそ賃貸経営はますます“質”が重要になると考えます。その質とは管理ではないでしょうか。それから、管理を計測することです。試行錯誤して得た失敗や反省など赤裸々な体験が力になると信じます。自身の経験や失敗から得た僅かながらの知識などお伝えできればと思います。真心通うあたたかい賃貸管理を心掛けています。お気軽にお声掛けください。何とぞよろしくお願い申し上げます。
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