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2021年02月26日
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物件の投資判断の大前提「変えられないもの」を見極める。

物件の購入について、質問を受けます。

収益物件にマイホームのような癒しは誰も求めません。

そこには、切実な賃貸経営の実像があるのみ。

誤った選択をすれば、今後の収益事業の最大化への道が断たれてしまうかもしれません。

二度と変えられない3つの障壁。ひとつめは「立地」。

ひとつめが、立地です。

当たり前です。立地の見極めが一番重要です。

三大都市圏や、地方の100万人以上の都市を狙うのが、収益事業のセオリーであると言われます。

最近では、東京圏だけをねらえとの声も聞かれます。

 

しかし、皆がみんな大都市圏の物件を買えるわけありません。

大都市圏と地方圏とを比べても仕方ありません。

それよりは、今、所有されている物件。

また、購入予定を考えているエリアに絞って考えてみることが現実的です。

 

不動産は、個別性がものすごくはっきりしています。

その土地に建物がくっついているので買ってしまってからは、動かすことは不可能。

 

同じエリアでも、道路ひとつ挟むだけでその価値が違ってきます。

周辺環境もしっかり調査しなければなりません。

例えば、近くに嫌悪施設があった(建設予定されていた)。

このため入居が全く決まらない!といったことも起こるかもしれません。

 

また近年、大雨などによる甚大な災害も増えてきています。

過去に浸水被害がなかっか?

また被害があった場合、その時の状況はどの程度だったのか?

その地域のハザードマップ等を活用して、調査することがとても重要です。

私は、なるべくご近所の人へヒアリングするなど心掛けています。

二度と変えられない3つの障壁。次に「建物欠陥」。

ふたつめが、建物そのものの“欠陥”です。

建物の欠陥とは、古い物件などで耐震基準を満たしていないもの。

建築基準法に違反した建てられた物件(確認申請時)と全く違う建築物になっていた。

建蔽率・容積率オーバーしているなどです。



また築古物件は、見えない部分に不具合や欠陥が多くみられます。

給水排水管、塗装や防水、エレベータなど、外見だけを見て何も問題はなかった。

ところが、買ってしまった後から見えない部分(知らない部分)に多額の修繕費がかかることが分かった。

このような事例は多く見受けられます。

購入の際、修繕履歴がないような物件は十分に気を付けてください。

しっかりと、建築図書などの提示もしてもらうべきです。



さらに、違法建築物件になると、銀行の融資がつかない場合があります。

これは、今後、物件を売却をするとき致命的な問題となります。

中には、新築時には何の問題もなかったけど、法令などが変更されて不適格になった。

このような、既存不適格物件なども存在します。

既存不適格物件ならば、まだ融資が受けられることも多いです。

(但し、金融機関によりますのでご注意ください)



何とか、修理ができるレベルであればまだましです。

しかし、修復不可能。

修理が出来ても、莫大な費用がかかる。

こうなれば、もう取り返しがつきません。



宅建業法でも、新しく建物状況調査の有無を告知することが義務づけされました。

今後、建物状況の調査状態がしっかりとされた物件を購入するべきです。

そうでなければ、売買の取引自体も厳しくなるはずです。



建物の事前調査がなされていない物件には、手を出さない。

それくらいの心構えも必要かもしれません。

そうでなければ、買う側でしっかりと調査をさせてもらう。

それが出来ないのであれば、購入を控えた方がいいかもしれません。

二度と変えられない3つの障壁。最後は「瑕疵」。

最後が、物件の瑕疵です。

・巷でよく聞かれる事故物件とは?こちらをお読みください。

https://bb-home.co.jp/contents/263

 

瑕疵とは、俗にいう事故物件です。

賃貸物件など、この事故物件に該当すれば入居者に告知が必要になります。

なかには、家賃が安いから気にしないよ。こんな方もいるかもしれません。



しかし、“この部屋で自殺や殺人などがあった”

大多数の人が、こんな部屋には住む気になれないはずです。

こんな事実や噂が広がれば、この物件に、住む人が誰もいなくなるかもしれません。

もはや致命的です。

収益事業が完全に成り立ちません。

最早、収益不動産投資は失敗とさえ言えるでしょう。



売却したくてもなかなか買い手が付かないかもしれません。

仮に、売れたとしても大きく買い叩かれてしまいます。



思うように入居も決まらない。

さらには、売りたくても売れない。

このような瑕疵物件は、素人感覚で絶対買ってはいけません。

 

多少の時間や費用はかかったとしても調査することが大事です。

特に土地勘のないエリアで、購入を検討するのならなおさらです。 

 

「3つの変えられないもの」

物件を買ってしまってからでは、自分の努力ではどうすることもできません。

対策を打つても厳しい。

対策を講じても成果は現れないかもしれない。

厳しいいい方ですが、もう諦めるしかありません。



そうなる前にしっかりと調査をして相談をする。

基本に忠実なことが、何より大切なことです。

 

■鹿児島市ベストホームHPもごらんください

この記事を書いた人
森枝 真伸 モリエダ マサノブ
森枝 真伸
少子化で人口減少時代だからこそ賃貸経営はますます“質”が重要になると考えます。その質とは管理ではないでしょうか。それから、管理を計測することです。試行錯誤して得た失敗や反省など赤裸々な体験が力になると信じます。自身の経験や失敗から得た僅かながらの知識などお伝えできればと思います。真心通うあたたかい賃貸管理を心掛けています。お気軽にお声掛けください。何とぞよろしくお願い申し上げます。
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