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2019年11月02日
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物件の投資判断の大前提「変えられないもの」を見極める。

物件の購入について、質問を受けます。

自宅であれば、やはり一番は団らんと英気を養い休息できることでしょうか。

しかし、収益物件となると全く話しが違ってきます。

誤った選択をすれば、今後の収益事業の最大化への道が断たれてしまうかもしれません。

二度と変えられない3つの障壁。「立地」。

ひとつめが、立地です。

当たり前ですが、この立地の見極めが一番重要です。

首都圏、関西圏、中京圏の三大都市圏や、地方であれば100万人以上の都市を狙うのが、収益事業のセオリーであると言われています。

 

ただ、だれもが大都市圏で物件を買えるわけありません。

大都市圏と地方圏とを比べるのではなく、いま所有されている物件。

また、これから購入予定を考えているエリアに絞って考えてみるといいかもしれません。

 

不動産は個別性がものすごくはっきりしています。

その土地に建物がくっついているので買ってしまってからは、動かすことは不可能。

 

同じエリアでも、道路ひとつ挟むだけでその価値が違ってきます。

周辺環境もしっかり調査しなければなりません。

例えば、近くに嫌悪施設があった(建設予定されていた)。

このため入居が全く決まらない!といったことも起こるかもしれません。

 

また近年、大雨などによる甚大な災害も増えてきています。

過去に浸水被害がなかっか?

また被害があった場合状況はどの程度だったのか?

その地域のハザードマップ等を活用して、調査することがとても重要です。

二度と変えられない3つの障壁。「建物欠陥」。

そしてふたつめが、建物そのものの欠陥です。

建物の欠陥とは、古い物件などで耐震基準を満たしていないもの。

建築基準法に違反した建てられた物件(確認申請時)と全く違う建築物になっていた。

建蔽率・容積率オーバーしているなどです。



さらに築古物件は、見えない部分に不具合や欠陥が多くみられます。

給水排水管、塗装や防水、エレベータなど、外見だけを見て何も問題はなかった。

しかし、買ってしまった後から見えない部分(知らない部分)に多額の修繕費がかかることもあります。

とくに、修繕履歴がないような物件は気を付けてください。



また、違法建築物件になると、銀行の融資がつかない場合があります。

今後、売却をするときに、これは致命的な問題となります。

ただし、なかには新築時には何の問題もなかったけど、その後、法令などが変更されて不適格になった既存不適格物件なども存在します。

これらであれば、金融機関にもよりますが融資がうけられる場合が多いです。



何とか、修理ができるレベルであればまだましです。

しかし、修繕が不可能、もしくは莫大な費用がかかる。

こうなれば、もう取り返しがつきません。



今年の4月から、宅建業法でも建物状況調査の有無を告知することが義務づけされました。

今後、売買にあたっては、建物状況の調査状態がしっかりとされた物件を購入するべきです。そうでなければ、取引自体が厳しくなってくるはずです。

この建物の事前調査がなされていない物件には、手を出さない。

それくらいの心構えも必要かもしれません。

それとも、買う側でしっかりと調査をさせてもらう。それが出来なければ購入を控えた方がいいかもしれません。

二度と変えられない3つの障壁。「瑕疵」。

最後の3つめが、物件の瑕疵です。

・事故物件とは?

https://bb-home.co.jp/contents/263

 

俗にいう事故物件です。賃貸物件などでは、この事故物件に該当すれば入居者に告知しなければなりません。

なかには、家賃が安いから気にしないよ。という方もいるかもしれません。

しかし大多数の人が、そこで自殺や殺人などがあったと聞くと住む気なんかになれないはずです。

こうなると、住む人が誰もいなくなり致命的です。収益事業が完全に成り立ちません。

最早、投資は失敗です。

売却したくてもなかなか売れない。売れたとしても大きく買い叩かれてしまいます。



思うように入居も決まらない。さらには、売りたくても売れない。

このような瑕疵物件は避けたいです。

多少の時間や費用はかかったとしても調査することが大事です。

特に土地勘のないエリアであれば、検討する時はなおさらです。 

 

買った後では「3つの変えられないもの」は自分の努力ではどうすることもできません。

対策を打つてもないかもしれません。

厳しいいい方ですが、諦めるしかありません。



そうなる前にしっかりと調査をして相談をする。大切なことだと思います。

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この記事を書いた人
森枝 真伸 モリエダ マサノブ
森枝 真伸
少子化で人口減少時代だからこそ賃貸経営はますます“質”が重要になると考えます。その質とは管理ではないでしょうか。それから、管理を計測することです。試行錯誤して得た失敗や反省など赤裸々な体験が力になると信じます。自身の経験や失敗から得た僅かながらの知識などお伝えできればと思います。真心通うあたたかい賃貸管理を心掛けています。お気軽にお声掛けください。何とぞよろしくお願い申し上げます。
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