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2019年07月14日
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不動産投資指標のひとつ“イールドギャップ”について

表面利回り、DCR、ROI、FCRなどなど。

不動産投資をするにあたり、いろいろ基準となる指標があります。

しっかりと判断基準をもって不動産投資をしたいところです。

実質利回りで考えたいイールドギャップ

投資家のみなさんはこんな経験はありませんか?

「この物件はイールドギャップが4%以上もあります!銀行預金なんかしている場合じゃないですよ。」

「こんな利回りのいい物件、なかなかありませんよ。」etc・・・

不動産営業マンの饒舌トーク(笑)。

 

このイールドギャップ、ご存知ですか。

例えば:物件の表面利回り(6.5%)ー借入利息(2%)=4.5%

このように単純に物件利回りから借入利息を引いた数値です。

この単純な数字でその物件がいいのか?悪いのか?

判断とされる指標です。

 

すなわち、イールドギャップが高ければ高いほど投資価値ありと。

 

しかし、早まってはいけません。

正しい考え方は、表面利回りではなく“実質利回り”を指標とすることです。

■実質利回り=(家賃収入ー運営経費)÷総投資額

 

例をあげて計算してみます。

物件1億円・諸経費7%・総投資額1億7百万円

満室想定年収:650万円(表面利回り6.5%)

実質年収:585万円(空室損10%)

運営経費:130万円(経費率20%)

実質年収:455万円(営業利益)

実質利回り[FCR]:4.25%(営業利益÷総投資額)

 

実質利回りを計算するとかなり利回りが低下することが分かります。

大事な指標もうひとつ。借入金利ではなく借入期間で考える。

実際に予想されるイールドギャップ。

それともうひとつ、大切な投資判断指標があります。

不動産投資において借入金利はとても大事な要素。

しかし、借入金利ばかり気にして判断を下すのは安全とは言えません。

なぜならば、ローンの“期間”によって毎年の返済額がまったく違ってくるからです。

 

そこで、借入金利に借入期間をもちいた指標の登場です。

※年間返済額(利息+元本)÷借入金額=K%

 

例)借入額1億円・金利2%・期間30年

年間返済額(444万円)÷1億円=4.44%

 

■正しいイールドギャップ

実質利回り(4.25%)-K%(4.44%)=▲0.19%

 

正しい(=厳しい)投資指標を使ったらイールドギャップはマイナスになりました。

結論として、この物件は持ち続けるとずっと損をしていく物件と判断されます。

 

世の中にある投資物件は、どれもこれも全部いいわけなんてありません。

しっかりと自身の投資指標をもって挑みたいです。

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この記事を書いた人
森枝 真伸 モリエダ マサノブ
森枝 真伸
少子化で人口減少時代だからこそ賃貸経営はますます“質”が重要になると考えます。その質とは管理ではないでしょうか。それから、管理を計測することです。試行錯誤して得た失敗や反省など赤裸々な体験が力になると信じます。自身の経験や失敗から得た僅かながらの知識などお伝えできればと思います。真心通うあたたかい賃貸管理を心掛けています。お気軽にお声掛けください。何とぞよろしくお願い申し上げます。
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