不動産投資指標のひとつ“イールドギャップ”について

表面利回り、ＤＣＲ、ＲＯＩ、ＦＣＲなどなど。

不動産投資をするにあたり、いろいろ基準となる指標があります。

しっかりと判断基準をもって不動産投資をしたいところです。

投資家のみなさんはこんな経験はありませんか？

「この物件はイールドギャップが４％以上もあります！銀行預金なんかしている場合じゃないですよ。」

「こんな利回りのいい物件、なかなかありませんよ。」ｅｔｃ・・・

不動産営業マンの饒舌トーク(笑)。

このイールドギャップ、ご存知ですか。

例えば：物件の表面利回り（６.５％）ー借入利息（２％）＝４.５％

このように単純に物件利回りから借入利息を引いた数値です。

この単純な数字でその物件がいいのか？悪いのか？

判断とされる指標です。

すなわち、イールドギャップが高ければ高いほど投資価値ありと。

しかし、早まってはいけません。

正しい考え方は、表面利回りではなく“実質利回り”を指標とすることです。

■実質利回り＝（家賃収入ー運営経費）÷総投資額

例をあげて計算してみます。

物件１億円・諸経費７％・総投資額１億７百万円

満室想定年収：６５０万円（表面利回り６．５％）

実質年収：５８５万円（空室損１０％）

運営経費：１３０万円（経費率２０％）

実質年収：４５５万円（営業利益）

実質利回り[ＦＣＲ]：４．２５％（営業利益÷総投資額）

実質利回りを計算するとかなり利回りが低下することが分かります。

実際に予想されるイールドギャップ。

それともうひとつ、大切な投資判断指標があります。

不動産投資において借入金利はとても大事な要素。

しかし、借入金利ばかり気にして判断を下すのは安全とは言えません。

なぜならば、ローンの“期間”によって毎年の返済額がまったく違ってくるからです。

そこで、借入金利に借入期間をもちいた指標の登場です。

※年間返済額（利息＋元本）÷借入金額＝Ｋ％

例）借入額１億円・金利２％・期間３０年

年間返済額（４４４万円）÷１億円＝４．４４％

■正しいイールドギャップ

実質利回り（４．２５％）－Ｋ％（４．４４％）＝▲０．１９％

正しい（＝厳しい）投資指標を使ったらイールドギャップはマイナスになりました。

結論として、この物件は持ち続けるとずっと損をしていく物件と判断されます。

世の中にある投資物件は、どれもこれも全部いいわけなんてありません。

しっかりと自身の投資指標をもって挑みたいです。

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