気を付けたい道路の種類。道路にもいろいろあるんです。

中古物件を買った。

取り壊して建て替えの予定だったけど、役所から再建築不可と言われた！？

道路幅が４メートル以上の道路に敷地が２メートル以上接していないと建物が建てられません。（原則・建築基準法）

立地がよくて不動産評価も高い。なのに土地が格安だった。

（本当は建築不可の場所なのに）

手頃な中古住宅を発見。リフォームすれば賃貸で貸せるので思い切って購入。

（本当は再建築不可物件だった）

銀行ローンを組むまでもなく、ろくに調査もせずに、サクッと現金購入。

こんなパターンがいちばん危険です！

なぜならば、即取引が成立してしまうからです。

（接道義務を満たしていないなど知るよしもありません…）

（おまけに銀行評価がゼロだった…）

なんてこともあります。

実はどうしようもない土地（物件）を買ったとも知らずに、、、。

即買いは禁物。少し一息ついてから行動しましょう。

そして、時間をかけてきちんと調査をすることです。

では、買っていい物件、買わない方がいい物件とはどんな物件でしょうか？

見極める方法は、敷地に接道する道路の種類。

その道路の種類をいくつかあげてみたいと思います。

※建築基準法上の道路は、一般に使われている公道・私道の区分とは別に分類してあります。道路交通法にいう道路とは必ずしも同一であるとは限りません。

■建築基準法第４２条第１項の道路

・第１号（道路幅員４メートル以上・６メートルもあり）

国道、県道、市区町村道の公道。この道路であれば問題なし。

・第２号（道路幅員４メートル以上・６メートルもあり）

都市計画法、土地区画整理法などで築造された道路。この道路も問題なし。

・第３号（道路幅員４メートル以上・６メートルもあり）

建築基準法の施工日現在すでに存在している道。この道路も問題なし。公道、私道の別は問いません。

・第４号（道路幅員４メートル以上・６メートルもあり）

２年以内に実施される都市計画道路など指定された道路。問題なし。

・第５号（道路幅員４メートル以上・６メートルもあり）

私人が築造した道路で特定行政庁が指定した道路（位置指定道路）。問題なし。

位置指定廃止が申請されたら大変なことになりますが、現実的にはその可能性は低いでしょう。

■建築基準法第４２条第２項の道路

・基準時にすでに建築物が立ち並んでいた道路幅が４メートル未満の道路。

（２項道路とよばれ私道、公道の別は問いません）

⇒再建築するときに道路中心後退（セットバック）が必要。よって敷地の面積が減少することになります。

見た目が道路であっても建築基準法第４２条の道路に該当しなければ、道路と認められないので、原則として建築（再建築・増改築）ができません。

例を挙げてみましょう。

・周囲を他の土地に囲まれていて道路に全く接道していない敷地。

・道路に出るまで他の土地（私道）を通行しなければならないが持分がない。または通行許可書もない。

・敷地は広いが道路に接する通路部分（間口）が２メートルに満たない

このような物件である場合は、担保評価が出なかったり、道を使うために高額な通行料を請求されたりと何かと問題が起きやすいです。

十分に警戒（買わない）したほうがいいのではないでしょうか。

但し、特定行政庁が認める例外もあります。

建築基準法の道路ではなくても例外的に建築が認められる場合もあります。

俗に言う“ただし書道路（４３条道路）”です。

この道路に該当する物件を購入する場合はその道路の権利関係をまず調査。

状況次第では権利者との話し合い（交渉）が必要になります。

その道路に該当する関係者が複数いればすべての人に同意（書面に押印）をもらえなければその道路を使用することは出来ません。

つまり印鑑をもらえなければ、建築ができないことになります。

相手（権利者）が自治体等であればそんなに問題にすることはないかもしれません。

しかし民間同士の場合、ひとりでも印鑑をつかなければ終わりです。

ただし書道路に接する土地や家を購入するときは、調査のうえにもさらなる調査が必要だと心得えたいです。

ただし…

あなたがどんな道路問題もまとめあげられる強者であれば、あなたは大きなリターンを得られる可能性があるでしょう。

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