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2019年01月03日
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賃貸アパートの贈与について抑えておくべきポイント

将来の相続税対策を考えまだ元気なうちに、所有している賃貸用アパート(貸家)を子どもに贈与する生前贈与を計画されている方もおられると思います。復習もかねてポイントを確認してみます。

相続税評価か時価評価になるかは敷金の取扱いで変わる

アパートの相続税評価額は貸家としての評価額になります。これが贈与税の対象となる建物の評価額となります。

以下のようにして計算されます。

・建物の固定資産税評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)

 

ここで気を付けたいことは敷金の取扱いをどうするのか?ということです。

 

通常、贈与前の敷金返還義務は贈与者(かりに父親とする)が入居者に対して負っていることになります。

敷金のやり取りをせずこの状態のままで受贈者(子ども)にアパートを贈与すると“負担付贈与”となってしまいます。

このように、負担付贈与とみなされれば貸家としての建物の評価額ができなくなり(評価減されることなく)“「通常の取引価額に相当する金額」=時価”として評価されることになります。

負担付贈与にならないための方法

では、この負担付贈与をさけるためにはどうすればいいのか?

その方法として、入居者に返還するべき敷金相当額の現金をアパートの贈与といっしょに父から子どもに対して行うことがひとつの方法です。

 

あるいは別の方法として、贈与する前に敷金をいったん父親から入居者へ返還し、贈与後に入居者から子どもへ再び敷金を預入れてもらう方法があります。

 

このいずれかの対策をとらなければ、アパートは相続税評価ではなく時価評価されてしまうので気を付けておきたい大切なポイントです。

アパートの敷地の取扱いについて

つぎに、建物だけが贈与された場合のその敷地の扱いについて見てみます。

アパートの受贈者である子どもが、地代や権利金などの一時金を支払わずに父親から土地を借りている場合は“使用貸借”とみなされます。

このように個人間による使用貸借は、その借地権にもとづく評価に問題が生じることはありません。

アパートの贈与後に相続が発生した時の敷地の評価

それではアパートが贈与された後に相続が発生した場合、アパートの敷地の評価はどうなるでしょうか。

注意する点は、借家人の借家契約が贈与前か贈与後で評価が変わるという点です。以下にまとめてみます。

 

・贈与前からの借家人がいる場合=貸家建付地評価となる

この場合はその借家人の敷地利用権は建物の所有者が父親から子どもへそのまま引き継がれるため変動はないものとなります。

自用地評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

 

・贈与後の借家人の場合=自用地評価となる

この場合、アパートの賃貸借契約の賃貸人は子どもになっているので、借家人の敷地利用権は評価されないことになります。

したがって、アパートの敷地は自用地として評価します。

固定資産税等の必要経費にも留意したい

先述したように、建物のみ父親から贈与を受けアパートの敷地を使用貸借しているときは、その土地の固定資産税や都市計画税は、子どもが必要経費として家賃等から支払うケースが多いようです。

このように家賃収入から必要経費として控除できる固定資産税ですが、この固定資産税額以上のアパートの地代を支払っている場合は気を付けてください。

親族である父親へ税額以上の地代を支払っている場合は、使用貸借ではなく賃貸借とみなされ必要経費にもならなくなりますので要注意です。

 

相続や贈与はだれしにも起こり得ることです。しっかりと制度を理解したうえでその税制のメリットを享受したいものです。

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