賃貸アパートの贈与について抑えておくべきポイント

将来の相続税対策。

まだ元気なうちに、賃貸用アパート（貸家）を子どもに贈与したい。

そんな生前贈与を計画されている方もおられます。

それでは、ポイントを確認してみましょう。

アパートの相続税評価額は、貸家としての評価額になります。

これが贈与税の対象となる“建物の評価額”。

（計算式以下参照）

・建物の固定資産税評価額×（１－借家権割合×賃貸割合）

ここで気を付けたいことは敷金の取扱いをどうするのか？

贈与前の敷金返還義務は、通常、贈与者（仮に父親）が入居者に対して負っています。

この状態で受贈者（子ども）にアパートを贈与すると“負担付贈与”となります。

（敷金のやり取りを行わない場合）

上記のように、負担付贈与とみなされれば貸家としての建物の評価額が出来ません。

こうなれば（評価減されることなく）

「通常の取引価額に相当する金額」＝「時価」

このように評価されることになります。

では、この負担付贈与をさけるためにはどうすればいいのか？

ひとつの方法として次が考えられます。

“入居者に返還するべき敷金相当額の現金をアパートの贈与といっしょに、父から子どもに対して行う”

あるいは別の方法として以下が挙げられる。

“贈与する前に敷金をいったん父親から入居者へ返還し、贈与後に入居者から子どもへ再び敷金を預入れてもらう方法”

このような対策をとれれば、アパートは相続税評価としてみなすことが出来ます。

ここでは建物だけが贈与された場合、その敷地の扱いについて見てみます。

アパートの受贈者である子どもが、地代や権利金などの一時金を支払わずに父親から土地を借りている場合は“使用貸借”とみなされます。

このような個人間による使用貸借は、その借地権にもとづく評価に問題が生じることはありません。

ではアパートが贈与された後に相続が発生した場合、アパートの敷地の評価はどうなるのでしょうか。

注意点は、借家人の借家契約が“贈与前か贈与後”で評価が変わるという点です。

以下にまとめてみます。

・贈与前からの借家人がいる場合＝貸家建付地評価となる

この場合はその借家人の敷地利用権は建物の所有者が父親から子どもへそのまま引き継がれるため変動はないものとなります。

自用地評価額×（１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

・贈与後の借家人の場合＝自用地評価となる

この場合、アパートの賃貸借契約の賃貸人は子どもになっているので、借家人の敷地利用権は評価されないことになります。

したがって、アパートの敷地は自用地として評価します。

先述した、建物のみ父親から贈与を受けアパートの敷地を使用貸借しているケース。

その使用貸借している土地の固定資産税や都市計画税は、子どもが必要経費として家賃等から支払うケースが多いようです。

当然、家賃収入から必要経費として控除できる固定資産税額となります。

しかし、固定資産税額以上のアパートの地代を支払っている場合は要注意です。

仮に、親族である父親へ税額以上の地代を支払っている場合はどうなるのか。

このようなケースは、使用貸借ではなく賃貸借とみなされます。

こうなれば、固定資産税も必要経費に算入出来なくなります。

相続や贈与はだれしにも起こり得ることです。

しっかりと制度を理解したうえでその税制のメリットを享受したいものです。

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