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2019年06月01日
ブログ

借入れ金利には敏感ですか?更新は見直しのチャンスです。

先日、東京にお住いのオーナーさんからメールが来ました。

メールの内容は「銀行から5年固定金利の更新の話があったので相談に乗って欲しい」

でした。

収益物件の事業計画をチェックする絶好の機会です。

オーナーさんが所有する物件は、鹿児島市内にある店舗と住居が入る全24戸の賃貸マンションです。

築19年になりますが、稼働率100%(ほぼ)を購入時からキープしている優良物件です。

さらに、屋上には携帯電話のアンテナ基地局の設置スペースを貸しているためこちらの収益も利回りをアップしています。

このように大変に優秀な物件なので、この更新の機会に金利を見直すことでキャッシュフローをもっと潤沢にしようと考えました。

自動更新はダメです。頑張って金利交渉してください。

銀行からはそのままの条件で再更新をお願いされているようでした。

住宅ローン金利が若干上げてきていることから、今後金利上昇傾向になるなど担当者から言われたのでしょうか。

「そのままの条件での更新はやめましょう。」

私は、即オーナーさんに伝えました。

固定金利や変動金利の違いや、今後の売却を想定したお話しなどしました。

1棟目はまず所有が目的。=高い金利で借りている。

収益物件をはじめて購入するときは、なんの実績もありません。

だから、まず融資してもらうことが大前提になります。

なので、高い金利でも条件をのむしかありません。

まずは1棟目を所有することが目的なので、融資してもらえるだけ素晴らしいことです。

 

ここで計算してみます。(あくまで仮定ですご了承ください)

■融資金額:1億5000万円

■金利:1.8%

■期間:20年

毎月の返済額は744,699円。利息払い総額は28,727,777円。

 

金利交渉がうまくいき1.8%→1.5%になりました。

毎月の返済額は723,818円。利息払い総額は23,716,347円

 

このように、金利が0.3%下がれば毎月の返済額も2万円以上減り、さらに利息の返済総額でみると500万円も減額になることが分かります。

面倒くさいことをクリアすれば楽しいことが待っている!

本業の忙しさの傍らで、銀行に出向いて金利交渉するのは確かに面倒くさいです。

またお世話になっている担当者にはなかなかお願いしづらいもんです。

しかし交渉にかかる時間はほんの数分です。

15分もすればもう銀行の外にいるはずです。

嫌なことはほんのわずかな時間。

うまくいけばその後には満足感と優越感がじわじわと湧いてきます。

わたしは、いつもこのように念じて交渉しています。

 

相談を受けたオーナーさんも必ず成功すると強く念じています。

■ご相談はこちらから24時間メールで受け付けています

この記事を書いた人
森枝 真伸 モリエダ マサノブ
森枝 真伸
少子化で人口減少時代だからこそ賃貸経営はますます“質”が重要になると考えます。その質とは管理ではないでしょうか。それから、管理を計測することです。試行錯誤して得た失敗や反省など赤裸々な体験が力になると信じます。自身の経験や失敗から得た僅かながらの知識などお伝えできればと思います。真心通うあたたかい賃貸管理を心掛けています。お気軽にお声掛けください。何とぞよろしくお願い申し上げます。
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