借入れ金利には敏感ですか？更新は見直しのチャンスです。

先日、東京にお住いのオーナーさんからメールが来ました。

メールの内容は「銀行から５年固定金利の更新の話があったので相談に乗って欲しい」

でした。

オーナーさんが所有する物件は、鹿児島市内にある店舗と住居が入る全２４戸の賃貸マンションです。

築１９年になりますが、稼働率100％(ほぼ)を購入時からキープしている優良物件です。

さらに、屋上には携帯電話のアンテナ基地局の設置スペースを貸しているためこちらの収益も利回りをアップしています。

このように大変に優秀な物件なので、この更新の機会に金利を見直すことでキャッシュフローをもっと潤沢にしようと考えました。

銀行からはそのままの条件で再更新をお願いされているようでした。

住宅ローン金利が若干上げてきていることから、今後金利上昇傾向になるなど担当者から言われたのでしょうか。

「そのままの条件での更新はやめましょう。」

私は、即オーナーさんに伝えました。

固定金利や変動金利の違いや、今後の売却を想定したお話しなどしました。

収益物件をはじめて購入するときは、なんの実績もありません。

だから、まず融資してもらうことが大前提になります。

なので、高い金利でも条件をのむしかありません。

まずは１棟目を所有することが目的なので、融資してもらえるだけ素晴らしいことです。

ここで計算してみます。（あくまで仮定ですご了承ください）

■融資金額：１億５０００万円

■金利：１．８％

■期間：２０年

毎月の返済額は７４４，６９９円。利息払い総額は２８，７２７，７７７円。

金利交渉がうまくいき１．８％→１．５％になりました。

毎月の返済額は７２３，８１８円。利息払い総額は２３，７１６，３４７円

このように、金利が０．３％下がれば毎月の返済額も２万円以上減り、さらに利息の返済総額でみると５００万円も減額になることが分かります。

本業の忙しさの傍らで、銀行に出向いて金利交渉するのは確かに面倒くさいです。

またお世話になっている担当者にはなかなかお願いしづらいもんです。

しかし交渉にかかる時間はほんの数分です。

１５分もすればもう銀行の外にいるはずです。

嫌なことはほんのわずかな時間。

うまくいけばその後には満足感と優越感がじわじわと湧いてきます。

わたしは、いつもこのように念じて交渉しています。

相談を受けたオーナーさんも必ず成功すると強く念じています。

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